□南京日报/紫金山新闻记者 顾小萍
不在政府出资改造之列，但多年运行下来产生的问题越来越多。记者在采访中了解到，我市越来越多的商品房小区走出“等靠要”的惯性思维，通过维修资金动用、公共收益主导、业主众筹以及物业企业支持等方式，用自主更新实现了“旧貌换新颜”。
每户业主众筹200元，物业自主施工，单元门厅轻松焕新
7月20日下午5时，紫鑫中华广场小区居民活动广场上甚是热闹：舞台上，舞狮表演腾挪跳跃，引得居民屡屡喝彩；舞台一侧的美食区烹饪桌上，烤肠、炸鸡飘香，居民们排着长队开心品尝……当天，该小区为8栋2单元、3单元门厅“焕新”工程举行竣工庆典。
走进焕然一新的8栋2单元的门厅，只见灰白色宽幅地砖整洁大气，香槟金色的护墙板搭配雅致壁画，整体环境明亮而又温馨。“门厅完成改造后，显得特别‘高大上’，居住舒适度又提高了几分，真是花小钱办成了大好事。”住在8栋504的居民吴海燕告诉记者，在该小区2栋率先“吃螃蟹”自主完成单元门厅焕新后，作为单元长的她就和同单元的其他住户们一起谋划着同一件事，并于前不久正式启动。
据介绍，8栋2单元、3单元门厅改造费来自三方面：电动移门申请公共维修资金；门厅内地砖、灯光、墙板等费用由业主众筹；万科物业则是利用自己的工程队进行自主施工。“我们单元一共18户，每户众筹了200元。”吴海燕说，因为大家的齐心协力，众筹费用仅用一个晚上的时间就收齐了。
“物业团队对小区情况更熟悉，从门厅的结构细节到业主的实际需求，都能精准把握。”万科物业项目总监孙余凤介绍，从前期方案沟通到施工中的细节调整，自主施工团队全程积极对接，既保证了改造质量，也让整个过程更高效，仅用20天左右时间就让单元门厅实现了“旧貌换新颜”。
升“颜值”，越来越多商品房小区走上“自主更新”
眼下，“自主更新”正成为南京众多商品房小区提升“颜值”的新密码、新妙招，通过多方协作，用“微更新、微改造”实现居住品质的“大提升”。
“改变不必等待，美好可以共创。”建邺区观澜苑小区居民的话里藏着满满的获得感。据悉，2017年以来，这个小区依靠公共收益陆续推进10多个项目的自主更新——从车库改造到小区沿河设施更新，从园区监控设施升级到墙面更新、路面改造等，“一项项改造推进，又实实在在地改出了一个新小区，宜居感比刚入住时还强。”居民们笑着说。
同处建邺区的丹枫园小区，也由物业、业委会携手全体业主，通过合理使用公共收益，自主完成了地下车库地面、楼顶稳压水箱、部分消防设备等的更新，现阶段，物业、业委会还和居民们齐心推动休憩凉亭的地面改造等。
建邺区住房保障和房产局物业科科长尹振虎介绍，该区通过党建引领，更好地实现社区治理、物业服务和居民自治的良性互动，“对于尚不在政府出资改造之列的商品房小区，在社区、物业和业主自治组织能够高度融合的情境下，通过维修资金动用、公共收益主导、业主众筹以及物业企业支持等方式，可以解决很多问题，提升居住环境。这种路径值得更多小区借鉴。”
记者在采访中了解到，除了地处建邺区的小区，我市栖霞区、浦口区、雨花台区等多个区域的商品房小区都在以“自主更新”模式提升“颜值”。例如，雨花台区中南锦苑小区，在完成球场、健身广场等的地面改造后，目前正以“公共收益资金投入+物业自主施工”模式，推动车库地面的更新改造。越来越多的物业也积极加入这场“自主更新”行动中，以万科物业为例，目前，该公司推出的以“点亮南京，共筑未来”为主题的社区微更新行动，已覆盖全市50多个小区。
自主更新，改变的不仅是环境，更是城市更新的底层逻辑
提升居民居住品质，近年来，我市正对2005年前建成的非商品房小区进行“应改尽改”，2000年后建成的商品房小区尚不在更新改造之列，但这些小区经过20多年的运行，大大小小的问题越来越多。近年来参与多个小区自主更新改造的孙余凤指出，建立起“政府引导、市场运作、业主参与”的三维模式，让不同年龄段、不同类型的小区都能找到适合自己的更新路径，必将是趋势。“我们欣喜地看到，积极参与小区自主改造中的业主越来越多，公共收益、维修资金申请使用等越来越顺畅，随着自主更新逐渐成为‘常态’，也期待各项机制的推动更积极、更顺畅。”
记者了解到，为推动小区自主更新，2021年起，住建部多次发文鼓励“居民共建”。随后，多地也推出相关配套政策，例如，杭州市对自主更新项目给予最高50%的补贴；南京则是在维修资金使用等多方面开辟了更多“绿色通道”。
一位业内专家表示，自主更新的背后，实质是一场深刻的社会治理创新。当业主们走出“等靠要”的惯性思维时，他们改变的不仅是居住环境，更是城市更新的底层逻辑。“当每一位业主都成为社区建设的参与者和受益者时，城市才会真正变得更有温度、更具活力。”
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