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母亲卖掉儿子房产,十年后儿子成年反诉索房

2020-05-29 09:25图文来源: 金陵晚报

十年前,母亲瞒着儿子,把他名下的房产卖了; 十年后,已成年的儿子,对母亲当年卖房行为不认可。那么,孩子能把房子要回来吗?父母有权处置未成年孩子的房产吗?近日,六合区人民法院发布了这样一起案件。

2005年,12岁的赵铭(化名)因家中拆迁,分得一套安置房。2009年,赵铭的母亲按照当时的市场价,以12万的价格将房子卖掉了。当时,因为政策原因,房子并没有办理产权证,双方约定押金1万元,卖家需积极协助办理过户手续。付完钱后,买家就将原来的毛坯房进行了装修,并一直住到了现在。

可是,赵铭的母亲这头瞒着儿子、谎称房子租给了别人,那头瞒着买家、以各种理由推托,不肯过户。买家一等就是十年,见过户无望,愤然将赵铭和他母亲一起告上法庭。

此时,赵铭已长大成人。当他收到诉状时发现,母亲一直坚称的“房子租出去了”,其实是“房子卖掉了”。眼见自己名下的房子成了别人的,赵铭越想越不平衡,断然拒绝过户。庭审中,他称:“产权人明明是我,我妈卖房时未征得我的同意,是她自作主张,跟我没关系。这个协议应当视为无效。”

此外,赵铭还向法院提起反诉,要求法院判令买家立刻搬走,腾空房屋,将房子还给自己。

赵铭的母亲说,卖房时儿子还小,2009年签合同时约定统一办证后再过户,2012年时,赵铭已经19周岁,产权证也落在了他的名下。如今,自己并不知道该如何处理这件事,一家人为此矛盾也不小。

买家却认为,签订了合法的《房屋买卖协议》,并且已经支付过全款,这套房子必须尽快过户。

南京市六合区人民法院经审理认为,涉案的房屋为房屋拆迁所得,原告与被告在签订《房屋买卖协议》时,该房屋未明确属于被告赵铭个人所有。即使归赵铭个人所有,其当时未满十八周岁,赵铭母亲作为其法定代理人按市场价值出售该房屋,亦未损害赵铭的利益,该行为应视为有效。

法院判决:赵铭于判决生效之日起,五日内协助买家办理房屋的产权过户手续。赵铭不服,上诉到南京市中级人民法院,但二审依然维持原判。

赵铭这套安置房虽是家中拆迁时分他的,当时房票上有父母和赵铭3个人的名字,但在交易时,他还未成年,他的母亲作为其监护人,有权利处置这套房产,所以赵铭应该履行房屋买卖协议,配合买家办理产权过户。退一步讲,即使赵铭母亲没有所有权或处分权,根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”也不影响双方《房屋买卖协议》 的效力。

法官提醒,购买二手房时,一定要分清房主和卖房人的关系。不论房主和卖房人是什么关系,务必要征得房主(所有人)的同意。当然,如果卖房人是房主的监护人或法定代理人,根据相关司法解释,不论房主是否同意,只要价格合理、符合市场价值,卖房协议均有效。不过,为了防止上述有法定代理权的卖房人出于不懂法律,而发生欺瞒房主、拖延过户的现象,双方应事先约定好过户日期和延迟过户滞纳金,以免发生纠纷。

南报融媒体记者 张源源

作者:张源源 责任编辑:王宁芝

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