城市上升,带动多中心、带旺多商圈 南京下一个新街口在哪

2020-05-25 10:59图文来源: 新华日报

刚刚过去的双休日,南京有几大商圈人流量超过去年同期。“五一”假期,10家重点商贸企业销售实现同比增长,其中4家增幅超过20%。

疫情之下,消费成为拉动经济最为倚重的那驾马车。商圈,无疑是城市最集中的消费区域。近年来南京几乎各个商圈都处于上扬态势,显示出城市的人口、经济、布局、业态、创新都处在上升阶段。

商圈竞相崛起,背后是各板块不断增长的人口正在填充拉开的城市框架。

谁会成为继新街口之后,南京第二个城市中心?新区在勃兴,老城有活力,这座城市的四面八方,都充满机会。这在国内实属少见。

百年商圈仍青春

新街口,堪称南京城市建设和商业发展的起点。

以新街口为圆心,激荡起一座城市向外拓展的浪花。本该成为“前浪”的新街口雄踞百年,其发展活力和前进动能,仍如“后浪”般强劲。这两年,新街口商圈的销售增幅分别达到11%、12%。

22日晚上八点多,在新街口地下广场,站在通往德基的7号出口默数人头,一分钟人流量在百人以上。

今年“五一”假期,德基销售量同比增长30%多。几大奢侈品店面前,都排着长队。德基的火爆并非只是因为“积压消费”的偶尔释放。2019年,德基销售增幅11.52%,销售额达到112.4亿元,居全国商场单体店之首,德基几大奢侈品专柜继续稳坐华东地区业绩头把交椅。

新街口商圈中,东起洪武路、糖坊桥,西至螺丝转弯、管家桥,南起淮海路两侧、石鼓路两侧,北至长江路、延安路,围合成0.4平方公里的新街口步行商业街区。

这个0.4平方公里,仿佛城市“吸金兽”,是全国商业载体最为密集的区域,超过上海南京路和北京王府井,商业面积达100万平方米。聚集了德基、中央商场、新百、金鹰等大型商城,有30家1万平方米以上的大中型商业企业,街区年营业额超过300亿元,税收超50亿元。

在新街口,一路狂飙的不只是德基。全国商场单体店销售前20强,新街口独揽四强,德基过百亿元,中央商场超60亿元,新百近50亿元,还有金鹰新街口店40多亿元。

现金流的背后是人流。新街口地铁站,全亚洲出入口最多的地铁站,2条地铁线汇集,有24个出入口。新街口核心区公交线路达到50条。立体化的便利交通体系,源源不断地向商圈输送客流。新街口的步行街区单日客流量达30万人次,周末客流量达50万人次,重大节假日客流量达100万人次,全年客流量过亿。

南京新街口金融商务区管委会工委书记徐曙光介绍,用大数据为新街口的消费者画像,35岁以下占比约56%,35岁—45岁客群占比约28%,外地客流占比约35%。新街口商业步行街区的销售额,有三成多来自南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、扬州及周边常州、无锡、合肥等城市的客流。新街口印证着南京的辐射力,从商业角度看,这座东部重要中心城市的地位在强化。

南京的城市规划还在巩固新街口第一城市中心的地位。其东南、西南、东北三个象限都在建设大型城市综合体。南京已有意向分步骤打造新街口空中连廊。

这些新硬件,势必进一步打开新街口的发展空间:将开放区域延伸到高层,释放核心区空间价值;举办大型新式城市文化活动,打造全球性的城市品牌;强化社交功能契合日渐凸显的新需求,吸引更多人群;以新业态新活力,带动老城有机更新。

百岁新街口依旧是青春新街口,商业新街口完全能成为具备独特调性的文化新街口。新街口周边还有金陵刻经处、李鸿章祠堂、中国银行南京分行旧址、中华书局旧址等20多家古建筑和近现代建筑。激活历史,将文化融入商圈,新街口的魅力远不止于商贸。

空中的、夜间的、智慧的、文化的、动感的……未来新街口充满无限想象空间。

大桥北“人气王”比肩新街口

疫情冲击,南京商界,哪里复工复业最快?

无疑是长江大桥之下的桥北商圈。这个一度是闻名四方的苏皖入宁大堵点已成南京商圈客流“人气王”,显现出与新街口商圈人流分庭抗礼的苗头。

桥北商圈,最核心的商业载体是弘阳广场城市综合体。“五一”假期吸引客流130万人次,总销售额达到4500万元,被称作“江北新街口”的弘阳广场满血复活。去年和前年,弘阳营业额增幅都在两位数。

商户最能体会到桥北的活力。“5月以来,我们店的营业额一直在全市连锁门店中排首位。”南京黄记煌弘阳店厨师长李力告诉记者,营业额与同期相比已经恢复到八成左右。而就在黄记煌门店隔壁的海底捞,营业额已经连续三个月保持同品牌南京门店前三。

2019年,弘阳商业客流量3850万人次,位居南京重点商场之首,日均客流量15万人次,已达到上海“顶流”商圈之一五角场的水平。

“作为江北新区桥北板块最早的商业载体,弘阳的进化史与江北的发展密不可分。”弘阳商业副总经理贺玺说。

10年前,弘阳还处在江北人涌向河西、新街口购物的发展窘境中。2015年,国家级江北新区获批,桥北商圈开始高歌猛进。踩着新区的发展节奏,2016年10月,弘阳集团决定对已运营5年的华东Mall进行升级改造,形成“双Mall+游乐演艺”大型商业综合体。2018年4月,弘阳广场亮相,江北多了一个网红地标——116米的摩天轮,48个太空舱轿厢采用年轻人中意的马卡龙配色,可按需定制轿厢爱情烛光晚餐。

摩天轮之下的世界发生翻天覆地的变化。弘阳所在的江北新区,不到五年,累计增加人口80万。

“新青年、新家庭、新南京人,这是我们对服务人口的画像,要满足他们的消费需求,商业布局必须要有前瞻性。”贺玺介绍。

弘阳广场中的另一个重要地标,是在弘阳两大商场与游乐场交汇处,一处占地2000平方米带顶棚的中心广场。5月21日下午4点左右,工作日的工作时段,舞台上上演着“中国风”歌舞表演,台下的台阶式座位几乎坐满,人群中有相伴散步的老人、遛娃的妈妈、下学的孩童……

“之所以要付出巨大成本建设并不具备营业功能的广场,是因为我们认准了社交是新一代商业体应该具备的最重要的功能。”贺玺说。

弘阳“秀场”365天不停,人流被“社交”吸引而来,而商场、游乐场、酒店等多业态融合经营模式,又将“社交”功能进一步强化,激发出人的消费需求。

与新街口相比,桥北的消费层级还谈不上齐全,高端消费少(去年人流量超过德基,营业额只有德基的1/6),发展时间短,业态不够丰富,但依托南京新主城强大的发展势能,桥北商圈成为当仁不让的人气王。

新晋的商业新秀面临挑战。桥北并不处在江北新区的核心商务区,正在建设中的江北新区中央商务区必将形成自己的商业中心。此外,在江北的江浦片区也在规划建设商业中心,多个商业体投用势必分流客户群。好在城市群发展是大势所趋,可以想见今日作为南京新主城的江北新区将走向跨省发展的大江北,桥北的客户群不可限量。

“贵圈”河西蓄势待发

5月22日晚,南京金鹰世界室外广场,888号的夏夜活动正在举行。民谣与美酒,龙虾与晚风,露天电影与民谣歌手的live show……年轻人逛“夜市”、品美食,三五好友相聚畅聊,惬意的夏夜休闲感扑面而来。

相比其它商圈,河西显得比较“洋派”。5月1日,2020中国南京(春季)美食节在金鹰世界开幕。在线上,创意集装箱改成的15米超长直播间内,知名电台DJ和餐饮品牌商户老板、星级大厨畅谈美食文化;在线下,古装cosplay红楼梦人物化身外卖送餐员,为市民游客送上南京美食福利红包。“五一”期间,金鹰世界销售额逆势飘红,客流量恢复至去年同期九成左右。

18年前,河西启动开发时,谁也想不到河西竟会是今天的模样。在北部商圈,河西万达、金鹰世界、乐基广场等一批大型商业综合体鳞次栉比;在中部商圈,华采天地、仁恒江湾新天地、华灯坊、缤润汇等新兴综合体星罗棋布;在南部商圈,正在建设中的鱼嘴超高层片区将打造成为国际商务商贸区。

而在元通站四周,西北角有华采天地,西南角有十多万平方米的苏宁广场,东南角则有走高端路线的新鸿基和德基。河西是近年南京异军突起的高端房产板块,消费潜力不可小觑。

“地铁、有轨电车交织的河西中部商圈,将崛起一个新‘新街口’!”建邺区商务局副局长陈春华说,河西中部商圈将在繁华之上再造繁华,华采天地以时尚白领和年轻家庭为目标消费客群,德基、新鸿基,对标国际一流商业,培育辐射南京都市圈、融入长江经济带的商务商贸率先发展核心区。

戴德梁行高级助理董事王飞观察河西多年。他认为,河西作为南京的现代化国际性城市中心,此前,商圈发展与城市定位不相匹配。“过去担心商业的数量不足,现在担心未来商业‘一哄而上’。”王飞说,河西商圈在未来5年内有近百万平方米优质商业供应,包括新鸿基国金中心、德基世贸广场、华侨城欢乐滨江等,如果缺乏提前引导,可能出现供应同质化。

引入首店、打造周末市集,发展夜经济,河西创新不断。王飞认为,河西要从中央商务区走向中央活力区,营造氛围,满足年轻人和高净值人群的需求。

全域筑就“消费之都”

活跃的地区,计划之外总有变化。根据《南京市商业网点规划(2016-2030年)》南京一级商业中心4个,即新街口、江北、河西和城南,在规划中的二级商业中心,江宁百家湖片区屡屡展现出冲击一级商业中心的势头。

百家湖商圈有景枫Kingmo、1912、21世纪太阳城、江宁金鹰等十多家商场、酒店。这个新兴商圈消费人口达150万,年商业购买能力超80亿元,日均人流量超过10万人次。百家湖周边有着南京最为密集的别墅群、最多数量的高校以及最大规模的制造业企业和日益增多的科研机构,这些正转化成百家湖商圈的人流和资金流。

相对于传统商圈吸引消费者的“商战”,百家湖商圈换了一种“玩法”——错位竞争,抱团突围。各商场结成“百家湖商圈联盟”,几大商场定位错开。景枫走都市、国际化道路,江宁金鹰偏向生活家居,1912是娱乐酒吧区,21世纪太阳城携手好莱坞魔法工场投资建设国内首座“圣诞的魔法城”主题公园。刚过去的“520”,景枫销售同比增长14%。

南京商圈的兴奋点远不止上述。阿里云对全国各大景点的人流进行实时监测,南京夫子庙街区经常位居人流量之首。

江苏正和同邦企业管理有限公司总经理吴正梅被称为“南京商界一姐”,她早年就职东方商城,先后参与策划运作水游城、虹悦城、景枫Kingmo、华采天地,均业绩骄人。她认为南京商业底蕴之深厚,本土商业企业之强大,国内鲜有城市能媲美,这些先天基础加上南京近年的发展态势,让南京商业活力四射。

放眼全国乃至全球,吴正梅认为南京有条件成为新一代消费之都。南京都市圈有着3000多万人口,南京人自身的购买力加上南京城对外的辐射力,足以撑起一座消费之都。“南京还要加大商业创新力度,让商业发展也像创新名城建设一样洋溢着创新的活力。比如政府补贴引进首店,有限放开外摆,发展夜间经济,南京都可以再向前一步,大胆尝试。”吴正梅说。

本报记者 许雯斐 鹿 琳

“不如逛街去”

你有多久没逛过新街口了?

相信回答“一年以上”的南京人,和新街口的营业额一样,都是有增无减。

这就是南京的硬核实力。新街口不再是唯一的城市中心,虽然其第一城市中心的地位一直在巩固,无人能撼动。从江宁、河西,再到江北、仙林,还有更远一点的溧水、高淳和六合,各自的商圈都在走上兴盛之路。

一个商圈就是一个城市的中心,城市多中心从规划一步步走向现实。把规划拉向现实的,是日益上升的人口和经济。南京实有人口已破千万,经济增速位于东部发达城市之首。

就如一只老虎的生存至少需要70平方公里的森林,森林还要有完整的食物链。一座大型高端商场要崛起,奢侈品专卖要盈利,同样需要相当数量的具备高端消费能力的群体。而经济的发展、城市的宜居达到一定程度,才能孕育出这样的群体。商业巨擘落子南京,是市场用巨额资金点赞南京当下,投资南京未来。

你或许疑惑,有什么不能在网上买到,商场迟早要被拍死在沙滩上。你可能很久没去过新街口,连实体商场也久未光顾。

疫情之下,城市重启,率先出现在火锅店、购物中心的是年轻人。当你眼见着这些活跃在网络上的族群,包括互联网原住民们,最为热烈地拥抱着实体商圈,你会更深刻地理解城市的魅力。

从南京市政府一路往南,经成贤街、跨珠江路、穿碑亭巷、越中山东路、过延龄巷,再到新街口淮海路上,所经之处,店肆林立,光影人影交织成夜色下的城市。在新街口如毛细血管般的街巷店铺中穿梭,城市的博大和细腻无处不在。这不是盖出来的城市商圈,只是经由漫长岁月孕育出来的城市生活,与街区建筑、与定居者路过者丝丝入扣。

新街口矗立的写字楼里,各种业态,没有找不到,只有想不到。洪武路旁的一座大厦,69家入驻机构,光做培训的就涉及语言、音乐、舞蹈、模特、烘焙等多个领域。一幢楼功能无数,前卫设计、桌游健身与政府管理、党的建设“相安无事”。

城市建筑在变大,人的需求却往往很小。走进一幢写字楼里的猫咖,房间里,二三十只源自世界各地的名贵猫或憩或嬉,无论猫就是你的所爱,还是想借动物安静放松一会儿,花上四十几元,消费一杯饮料,就能像主人一样亲近那些价值六位数的猫和价值五位数的鸭子。人口足够多,再微小的需求都能汇聚成一个行当,需求的满足则会变得简单。

大楼还是钢筋混凝土的大楼,大楼里的世界却不一样了。商圈里的写字楼,过去更多是小公司,是做贸易,是谈生意。现在更多的是工作坊,面对面提供服务。越来越多的人意识到,社交而非贸易,才是商圈最重要的属性。

曾经是买买买的行为,推动着商圈的持续演变。未来,将会是氛围,是各种“圈”的交集和各种“破圈”,带领着商圈不断革新。

美丽古都的商圈,不会只有交易,还会有旋律,有色彩,有狂欢。

城市让生活更美好,而四面兴起的商圈则让美好变得唾手可得。

又迎来夜幕下的城市,不如逛街去吧。

作者:颜 芳 许雯斐 鹿 琳 责任编辑:朱皓

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