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房贷利率转换,你办了吗?为什么要转?什么人需要转?解读来了

2020-04-02 10:08图文来源:新华报业网

房贷利率转换,你办了吗?

自3月1日起,多家银行发布了关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告。从今年3月1日起到8月31日,2020年前使用商贷的买房人,需要与银行重新签订合同,并且,央行把选择权交到你的手上:是选择LPR加点还是固定利率方式,你来定。

该工作已经启动了一个月时间。到底转换的人多不多?大家都选择了哪一种转换模式呢?记者调查了南京多家银行发现,一个月来进行转换的客户并不多,很多人仍在观望纠结中。

通知发布一个月来,办理转换的还不多

根据人民银行公告【2019】第30号,存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作自2020年3月1日起正式启动,原则上于2020年8月31日前完成,根据客户的选择,可转为LPR加减点浮动定价或者固定利率。

适逢该通知发布了一个月,记者昨日采访了南京地区多家国有及股份制银行。记者了解发现,虽然多家银行都在官微上发布了该公告,并且注明了手机银行的操作方式,但实际进行办理转换的客户并不多,有的银行甚至目前办理人数仅在个位。而在已转换的客户当中,选择LPR加减点浮动模式的人更多。

某国有大行相关人士告诉记者:“已经转换的只占全部房贷客户的5%。”为何这么少呢?据悉,从一些打电话咨询的客户情况来看,大家纠结的是到底要不要跟着LPR每年变动。

对于一直“不动”的客户,银行会怎么办?

一家国有银行人士告诉记者,如果到了8月31日,部分客户还是没转换的话,是否进行自动切换成哪一种,他们还在等具体通知。

但也有几家银行将直接采取批量转换的方式,直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。比如,招商银行在公告上表示,将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换,仍维持原合同安排,招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。

值得注意的是,还有部分银行则设置了时间点,在某一时间点过后,将采取批量转换方式。其中,兴业银行是要求截至2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的,该行将参考银行业普遍做法,进行个人存量贷款批量转换。

浦发银行也对7月20日前未转LPR的个人住房按揭贷款,在7月下旬将批量调整为LPR浮动利率定价。

如果还不清楚怎么回事的,赶紧来补课!

1、为什么要转?

过去,银行向客户发放房贷,利率都是按照央行公布的贷款基准利率定价,以“上浮××倍”“打××折”形式来确定。前两年五年期以上贷款基准利率是4.9%,如果定价上浮1.1倍,那么最终利率就是5.39%。其定价模式为:房贷利率=贷款基准利率×上浮比例/打折数。

但是贷款基准利率不够市场化,所以央行推动利率市场化改革,推出了LPR。2019年8月,央行改革贷款市场报价利率(LPR),此后新发放贷款的定价基准由贷款基准利率变为LPR。今年3月起,LPR的应用范围从新增贷款逐步扩大到存量浮动利率贷款,贷款基准利率逐步退出历史舞台。

也就是说,今后贷款浮动利率将参照LPR,其定价模式为:房贷利率=LPR+固定点差(固定点差可能为负数)。

2、 什么人需要转?

需要转换的包括如下:

2020年1月1日前已发放,或者已签订合同但未发放的贷款;参考的是贷款基准利率定价;贷款本来是浮动利率定价的。对房贷客户来说,以下几种情况不用参与转换工作:

政策性的公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分)不需要转换;

2020年12月31日前到期的个人住房贷款,不需要转换;固定利率贷款,不需要转换。

3、转换规则是什么?

对于需要进行转换合同的借款人来说,选择有两种:LPR加点或者固定利率。但是只有一次选择权,转换之后就不能再次转换了。此外,央行要求,转换时,保持原合同最近的执行利率不变进行等价转换,加点数值=原合同最近的利率水平—2019年12月发布的相应期限LPR数值。

假设你在2008年贷款买房,和银行签了一笔期限20年的商业性个人住房贷款合同,现在剩余期限为8年。

原合同约定的利率定价方式为5年期以上贷款基准利率(4.9%)上浮10%。也就是说你目前承担的房贷利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。

一、如果你选择了固定利率。那就只能选择5.39%的固定利率,在剩余的8年里继续承担5.39%的房贷利率。

二、如果你选择了LPR加点。

因为在转换初期要确保利率平稳过渡,所以你今年2020年的房贷利率仍然是5.39%,但计算方法已经改变。计算公式是LPR(五年期4.8%)+0.59%(加点)=5.39%。

所以2020年无论转换前后,直到12月31日,你实际承担的房贷利率仍是5.39%;

而今年2月份央行5年期贷款市场报价利率下调5BP至4.75%,假设这一基准利率水平直到今年12月仍维持在4.75%,那么你2021年的房贷利率就是:4.75%+0.59%=5.34%。

如果你选的是固定利率,那就还是5.39%。

自转换后的第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月的LPR五年期利率与该加点数值重新计算确定,每年的房贷利率水平实际是在跟随LPR的变化而浮动。在此例中,

——到2021年1月1日,房贷利率将调整为2020年12月发布的LPR+0.59%。

——到2022年1月1日,房贷利率将调整为2021年12月发布的LPR+0.59%。

作者:仲敏责任编辑:吴丽莉