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注意!你的房贷明年3月可重新定利率

2019-12-30 18:44图文来源:新华报业网

央行28日发布了一项重磅政策,事关购房人每月要还的房子月供的变化——自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

看了这段文字,你也许想问,这个政策到底是什么意思?会影响谁?以后每月房贷到底是升是降?记者为此采访了南京一家商业银行信贷部的专业人士。

新政与2020年前使用商贷的买房人都有关

记者了解到,此次政策是针对存量浮动利率贷款,也就是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。通俗来说,就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价(非LPR)的人,需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。另外,央行重申,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

什么叫“LPR”?

LPR就是一种每个月公布一次的贷款市场报价利率,最新的5年期以上利率是4.8%。

南京一家商业银行信贷部的黄经理告诉记者,虽然从今年10月开始,商业性个人住房贷款利率已“换锚”,开始使用房贷利率=LPR利率+加点的方式,而不再是基准利率上浮多少的计算方式,但是,对于存量浮动利率贷款客户来说,并无改变。而如今,新政策的宣布却与每一个在2020年前使用商业贷款的买房人都息息相关。

选固定还是浮动,借款人只有一次选择权

那么,到底怎么调整呢?按照规定,借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。定价基准转换为LPR的,加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

黄经理告诉记者,也就是说你有两种选择:

选择一,选择固定利率,就是维持当前利率水平不变,以后都不受LPR利率变化影响。

选择二,选择“LPR+加点”利率。LPR每月公布一次,可升可降。你以后的房贷利率也是可升可降的,月供也是可能变多或变少的。

举例说明,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果你选择固定利率,那么以后你的房贷利率就是5.39%。如果你选择““LPR+加点””利率,借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其实不变。

在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。假定5年后重新定价的LPR是5%,那么,房贷利率就会变成5.59%>5.39%,但是呢,如果5年后LPR下降了,变成了4.5%,那么张先生的房贷利率就是5.09%<5.39%。

更重要的是,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

对此,黄经理表示,这要看买房人怎么去考虑。他个人意见,认为LPR大概率还是会下行,因此选择LPR为定价基准加点的方案或许是更稳妥、主流的方案。

另一家银行的研究员也认为,客户通常会选择浮动利率报价,因为点差已经固定了。但如果因经济回升,通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之上升。

明年3月开始,在转换时点的利率水平保持不变

按照要求,转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。央行要求,自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

同时,转换时间是从2020年3月1日至8月31日,但实际的执行时间是从2021年开始,也就是说,2020年用户实际还是按照2019年的房贷利率执行,按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降,用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

关于“换锚”,记者采访的银行人士表示,对于银行来说,由于个人住房贷款具有受众广、笔数多的特点,“换锚”将会对银行的合同系统等多方面形成影响。过完年,他们就要为此事“忙起来了”。

责任编辑:刘阳