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微信群里召开业主大会,如何才有效?南京秦淮法院发布案例

2019-12-10 08:44图文来源:南京日报

小区业主委员会在微信群里召开业主大会会议,并通过投票将物业公司解聘,物业公司认为其程序不合法,将业委会告上法庭,要求判令解聘决定无效。法院审理认为,该小区 《议事规则》规定可以采取微信的形式召开业主大会会议,驳回了物业公司诉求。

一起物业公司状告小区业委会案件引发思考——

微信群里召开业主大会,如何才有效   

南报网讯 小区业主委员会在微信群里召开业主大会会议,并通过投票将物业公司解聘,物业公司认为其程序不合法,将业委会告上法庭,要求判令解聘决定无效。法院审理认为,该小区 《议事规则》规定可以采取微信的形式召开业主大会会议,驳回了物业公司诉求。昨日,秦淮区人民法院发布了该案例。

记者采访中了解到,目前我市越来越多的小区通过微信群、QQ群的方式召开业主大会会议。据此形成的业主大会决议如何做到合法有效,该案例具有较好的借鉴意义。

微信群里开业主大会程序不合法?

兴盛公司(化名)是蓝天大厦(化名)前期物业公司,自该大厦房屋交付以来,一直提供物业管理服务。

后蓝天大厦成立蓝天业主委员会(化名),经选举,由李梅(化名)担任主任。蓝天业委会陆续收到众多业主反馈不满兴盛公司提供的物业服务,于是决定召开业主大会会议对解聘兴盛公司进行讨论。

为不占用大家的休息时间,蓝天业委会告知业主可以在微信群里投票,并确定业主投票期限。大部分业主手写了同意解聘兴盛公司的凭证,并将其拍照发送至李梅微信或业主微信群,李梅对此进行了截屏。

蓝天业委会经统计后,告知业主同意解聘兴盛公司的人数以及面积均过半,随后向兴盛公司发出《解聘决定书》。兴盛公司认为蓝天业委会的行为违反了《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》的相关规定,诉至秦淮区人民法院。

判决:有约定从约定,解聘决议有效

法院查明,2018年2月1日,蓝天大厦制定业主大会《议事规则》,主要内容为:选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;本业主大会会议采用使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台、书面征求意见形式、蓝天大厦业主微信群(是参与人数最多的群)等。

关于兴盛公司提出的蓝天业委会解聘程序不合法的意见,法院认为,《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》并非效力性法律、法规,不影响蓝天业委会解聘兴盛公司行为的性质,《议事规则》规定可以采取微信的形式召开业主大会会议,业主也通过发送图片形式表达意志,有别于传统的计票方式。“小区自治,有约定从约定,无约定从法律。”此案承办法官凌沙沙向记者介绍,故对于兴盛公司的该意见,法院不予采信。

凌沙沙说,选聘和解聘物业服务企业或其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。为了确认在业主微信群中投票的人员系蓝天大厦业主,蓝天业委会通过公证的方式,对李梅手机中的微信内容以及截屏图片等进行公证。经统计,业主同意解聘兴盛公司的面积、人数均超过总面积、总人数的二分之一,故蓝天业委会解聘兴盛公司符合法律规定。

最终,法院判决驳回原告兴盛公司的诉讼请求。

投票人身份有效识别,注意留存证据

市物业服务指导行业中心监管科科长张汛石介绍,目前,我市越来越多的小区通过微信群、QQ群等信息化的方式召开业主大会会议。业主大会会议分当面会议和书面会议两种,只要能证实其业主身份,能够进行真实意思的表达,业主大会组织程序符合法律规定,那么,业主大会采用信息化工具或者载体来承担业主投票表决都是可以的。

张汛石说,传统的召开业主大会会议方式,包含召集筹备、设投票箱、扫楼跑票、唱票监票等议程,常常会因业主上班、出差、旅游等多种因素,导致人员不齐,召开一次业主大会会议费时费力。而通过微信群、QQ群等信息化的方式召开业主大会会议,更加便捷且更有效率,更能激发广大业主积极参与小区各项事务,更好地实现小区业主自治。

记者采访了解到,目前我市因业主通过微信群、QQ群召开业主大会会议引发的诉讼尽管少见,但此案的发生也给广大业主以警醒。

通过微信群、QQ群等方式召开业主大会会议,如何才能保证决议有效呢?凌沙沙认为,首先在小区《议事规则》中要有召开业主大会会议可通过微信群、QQ群等方式的规定。在操作过程中,对投票人的身份进行有效识别,证实其是房屋产权人,也可参考本案中蓝天业委会引入公证的方法。

“还应该请街道、社区作为第三方,对召开业主大会会议进行见证。”凌沙沙说,此外一点也很关键,就是要注意相关证据、特别是电子证据的留存。

本报通讯员  秦法  本报记者  徐宁

作者:徐宁责任编辑:吴丽莉