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买房要按套内使用面积计价?落实尚需时日

2019-02-24 11:03图文来源:扬子晚报

买房要按套内使用面积计价?

住建部公开征求意见,业内指购房者将明白消费,落实尚需时日

2月18日,住房和城乡建设部网站发布的一则《通知》在房地产市场引发舆论漩涡,这则《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》中明确提出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,这也是住建部首次提议房产交易以套内使用面积计价,此举对于楼市有何影响,扬子晚报记者进行了采访。 

规范之一 住建部首提“以套内使用面积交易”

在这份涉及38项强制性工程建设规范中,包括了《住宅项目规范(征求意见稿)》,该规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定的。意见稿提出,住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

扬子晚报记者注意到,在其中第2.4.6条指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,意见稿中还写道,这一条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,从而加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

据悉,这38项规范是由住建部组织中国城市建设研究院等单位联合起草,在征求各地住建部门及相关单位意见的同时,也向社会公开征求意见,截止时间为今年3月15日。

规范之二 四层楼以上应安装电梯

除了建议按套内使用面积交易之外,《住宅项目规范(征求意见稿)》还对电梯安装提出规定,要求四层及四层以上的新建住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

业内人士介绍,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸也有具体限定,不应小于1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。此外,十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

对于老旧住宅加装电梯的,也要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80米。

规范之三 新建住宅需全装修交付

《住宅项目规范(征求意见稿)》还提出,城镇新建住宅需全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。

同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。另外,还对房屋验收交付给出详细标准,如防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝等等。

此外,《住宅项目规范(征求意见稿)》还提出住宅使用年限不低于50年,即房屋建筑在正常设计、正常使用、正常维护下所应达到的工作年限。

专家解读

观点一:对实际购房成本支出无影响

中原地产首席分析师张大伟认为,是否按套内使用面积计价,对于购房者的实际购房成本支出基本没有影响。其主要影响的是部分打着“擦边球”卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

他还指出,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,有可能导致社区品质下降,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

观点二:套内使用面积≠套内建筑面积

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华告诉扬子晚报记者,在住建部2001年颁布的商品房销售管理办法中明确指出,商品房销售可以按三种方式计价,分别是按套、按建筑面积、按套内建筑面积。在过去的房产证和如今的不动产证上,都记载着房屋的建筑面积和套内建筑面积,尚无“套内使用面积”的提法。

以重庆市为例,当地是按照套内建筑面积计价的,即建筑面积与公摊面积的差额面积。不过,在此次公布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中,写明的却是按“套内使用面积”计价。

吴翔华指出,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积,目前的产权证上并未标注套内使用面积,因而按照套内使用面积计价并不具备可操作性。

观点三:购房者今后将明白消费

2018年,一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章引发买房人强烈共鸣,新华社、人民日报等媒体也发文质疑该制度的不合理。重庆市早在2002年便以地方法规的形式,对商品房的计价方式做出明确规定,以套内建筑面积作为计价依据。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为,此举的最大益处是让购房者明明白白消费,最大限度地减少房地产交易纠纷,从而保护购房者的合法权益。

至于对房价的影响,业内人士指出并无直接关联,如果按照套内使用面积计价的话,在房产总价不变的情况下,单价将会明显上涨。

观点四:政策落实尚需时日

针对该规范的具体落实时间,中原地产首席分析师张大伟认为,这只是工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,仍不确定是建议标准还是规定强制标准。如果出台套内使用面积计价,还要考虑之前已经入市的项目如何衔接。

不过,从长期趋势来看,他认为国内房地产市场上的公摊计价、期房销售、二手房双边代理等现象,都将随着楼市的发展而有所改变。

作者:马祚波责任编辑:巢宸舒
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