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小区“富”了,纠纷多了——“小区公共收益如何监管”系列报道(1)

2018-05-08 07:35图文来源:南京日报

12345市政务热线各类投诉中,哪一类占比最高?记者昨了解到,自2016年3月以来,有关物业管理的投诉量每年排名第一。在大量物业管理类投诉中,不少投诉涉及“小区公共收益”这个关键词。

小区“富”了,纠纷多了——“小区公共收益如何监管”系列报道(1)

12345市政务热线各类投诉中,哪一类占比最高?记者昨了解到,自2016年3月以来,有关物业管理的投诉量每年排名第一。在大量物业管理类投诉中,不少投诉涉及“小区公共收益”这个关键词。

小区公共收益为何成为投诉热点,小区业主要求公示收支明细的原因何在?近日,记者做了深入的调查采访。

投诉增多,案件增多,小区公共收益纠纷多

“2013年至今我们交的停车费、电梯广告费去向不明,多次找物业和业委会,他们都不理。”

“业委会在小区里的各种收费,怀疑共有40多万元,一直不公开账目。要求职能部门加强业委会管理,公开账目,重新选业委会成员。”

……

根据12345市政务热线提供的数据,2017年有关物业管理的投诉有139679件,2018年截至4月底有48179件。其中不少投诉指向小区公共收益,投诉的内容多为业主要求公开小区公共收益收支账目。

据南京市中级人民法院官方微信,2015年、2016年,全市法院受理物业纠纷一审案件数分别为9613件、12551件,增幅为30.56%,2017年仍高达11764件。物业管理纠纷约占普通民事案件的13.96%,是当前法院审理的民事案件中占比较大的案件类型,仅业主起诉业主委员会的近年来就有:雨花台区阅城国际小区5名业主将小区物业公司告上法庭,要求“查账”,公布小区电梯广告、公共车位出租费等小区公共收益;鼓楼区清江花苑小区一名业主将业委会告上法庭,要求业委会公布小区停车费收支分配情况、公布业委会任期内的各年度财务收支账目、收支凭证等。

记者从市物业管理办公室了解到,业委会与物业公司屡屡发生争夺小区公共收益经营权的情况,普遍存在业委会和物业公司相互违约的现象。另一方面,围绕小区公共收益,业主与物业公司之间、业主与业委会之间以及业委会与物业公司之间,纠纷也在不断增多。

“年利润”超百万,众小区悄然“富”起来

市物业管理办公室行业监管科科长张汛石表示,有关小区公共收益的投诉、纠纷增多,案件上升,众小区悄然“富”了起来是其中一个重要原因。

小区公共收益指的是小区共用部位和设施产生的收益,其主要由公共车位出租费、小区电梯广告费、公共产权的房屋出租费等组成。张汛石介绍,2000年以前,小区公共收益金额不大,基本由物业公司收取、管理和使用。由于当时小区物业管理费比较低,大多每平方米在0.2元、0.3元,小区公共收益大多被用来弥补物业管理经费上的不足。

随着私家车增多,小区停车位的租金水涨船高,同时电梯广告、楼宇广告等逐渐进入众多小区,渐渐地,众多小区的收入增加了,悄然“富”了起来。

南京市城市治理委员会公众委员、物业专家库成员王兴宏以鼓楼区某小区为例介绍说,2010年之前,该小区地下停车位中有属于业主共用车位80个,每个月租金300元,减掉80元的物业管理费交物业公司,小区公共收益中仅停车费一项年收入超过21万元。小区共有43部电梯,每部电梯轿厢每年的广告费1000元;有35个电梯等待厅,每个每年的广告费2000元,电梯广告每年收益超过11万元。仅此两项收入,该小区每年的公共收益就超过32万元。

2010年之后,该小区又在地下车库的空余公共区域划出80个车位,仅停车费一项收入就翻倍。随后,一部电梯轿厢每年广告费也涨到9000元,再加上其他公共收益,该小区“年收入”近百万元。

这并非个例。根据市物业管理办公室提供的数据,目前我市公共收益达到两三百万元的小区也并不少见。

信息不透明,业主查账遭遇重重困难

《物权法》规定,小区公共收益归全体业主所有。也就是说,不管是物业公司也好、业委会也罢,仅仅相当于一个“管家”,替全体业主管理小区公共收益。

《南京市住宅物业管理条例》明确规定,物业公司和业委会在管理、使用小区公共收益时,都要向全体业主公示经营所得收益情况。

张汛石说,现实情况是,不少小区公共收益账目不公示,信息不透明,作为“主人”的小区业主不知道收入多少、开支多少,最后又盈余多少。在越来越多的小区业主讨要知情权时,针对小区公共收益的纠纷多了、投诉多了、案子也多了。

江宁区某小区面积40万平方米,有2000多个停车位,上百块广告牌,小区业主估算每年借此进账两三百万元。按照合同约定,其中三成归物业公司,另外七成属于小区公共收益。然而,小区业主从未见过这笔收益,也未见小区公共收益账目。

为了弄清楚小区公共收益,业主找物业公司、找业委会,却遭遇重重困难,跑了一年多,甚至打起了官司,将业委会告上法庭,要求公布小区公共收益和使用账目等。        本报记者 徐宁

作者:徐宁责任编辑:朱皓
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